Thành phần hồ sơ và trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ bao gồm những gì?

Thủ tục Sang tên Sổ đỏ từ 01/7/2025: Hướng dẫn Chi tiết và Các trường hợp bắt buộc

Việc sang tên Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) là một thủ tục hành chính quan trọng khi có bất kỳ sự biến động nào liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất đai. Với việc Luật Đất đai 2024 và Nghị định hướng dẫn (Nghị định 151/2025/NĐ-CP) có hiệu lực từ 01/7/2025, thủ tục này sẽ có những quy định mới cần lưu ý.

Bài viết dưới đây sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục sang tên Sổ đỏ từ tháng 7/2025 và làm rõ các trường hợp bắt buộc phải thực hiện thủ tục này.

Dịch vụ tư vấn thủ tục Sang tên Sổ đỏ

1. Thủ tục Sang tên Sổ đỏ (Đăng ký biến động) từ 01/7/2025

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là thủ tục sang tên Sổ đỏ) được thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị và Nộp Hồ sơ

Người yêu cầu đăng ký (hoặc tổ chức xử lý tài sản thế chấp/kê biên thi hành án) nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

Hồ sơ cần nộp bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP).

• Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ).

• Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đối với từng trường hợp cụ thể (ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng, Văn bản phân chia di sản thừa kế, Quyết định của Tòa án...).

• Văn bản về việc đại diện (nếu thực hiện thủ tục thông qua người đại diện).

Bước 2: Tiếp nhận và Xử lý Hồ sơ tại Cơ quan Tiếp nhận

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ (Phòng Tài nguyên và Môi trường, Bộ phận Một cửa, hoặc Cơ quan chức năng khác được ủy quyền) sẽ thực hiện:

• Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ.

• Nếu hồ sơ đầy đủ: Cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ: Trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

• Trường hợp cơ quan tiếp nhận là Bộ phận Một cửa, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Giải quyết Hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký Đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

1. Kiểm tra điều kiện thực hiện quyền: Kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai 2024. Nếu không đủ điều kiện, Văn phòng Đăng ký đất đai thông báo lý do và trả hồ sơ.

2. Xác định lại diện tích (nếu cần):

   • Đối với thửa đất đã cấp Sổ đỏ theo bản đồ địa chính/trích đo: Không cần đo đạc lại, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu.

   • Đối với thửa đất chưa cấp theo bản đồ địa chính hoặc cần cấp mới Giấy chứng nhận: Thực hiện trích lục/trích đo bản đồ địa chính.

3. Xác định nghĩa vụ tài chính: Gửi Phiếu chuyển thông tin (Mẫu số 19) đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (nếu có).

4. Cập nhật và cấp Giấy chứng nhận:

   • Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

   • Cấp mới Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp (sau khi nhận được thông báo hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế).

5. Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

2. Các Trường hợp Bắt buộc và Tự nguyện Sang tên Sổ đỏ năm 2025

Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, việc sang tên Sổ đỏ (đăng ký biến động) phải được thực hiện khi có một trong các thay đổi sau:

Các trường hợp Phải làm thủ tục sang tên trong vòng 30 ngày:

Người sử dụng đất phải làm thủ tục sang tên (đăng ký biến động) trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động đối với các trường hợp sau:

• Thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

• Thay đổi quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình/vợ chồng/nhóm người sử dụng đất chung.

• Thay đổi quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, bản án/quyết định của Tòa án có hiệu lực.

• Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề.

• Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

• Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công.

Lưu ý: Trường hợp thừa kế, thời hạn 30 ngày được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Trường hợp thi hành án, thời hạn tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án.

Các trường hợp được Xác nhận trên Sổ đỏ đã cấp hoặc Cấp mới (khi có nhu cầu):

• Người sử dụng đất được phép đổi tên hoặc thay đổi thông tin về người sử dụng/chủ sở hữu trên Sổ đỏ đã cấp.

• Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ của thửa đất.

• Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.

• Chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

• Thay đổi thời hạn sử dụng đất.

• Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

• Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình ngầm.

• Người sử dụng đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ.

• Thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (chỉ được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp).